Предприятие является Инвестором-застройщиком. Существует РПМ и Инвестиционный контракт между предприятием и г. Москва. По этим документам предприятие обязано произвести отчисления на развитие социальной и инженерной инфраструктуры города, а также городу передается 20% общей жилой площади
при условии исполнения городом определенных Инвестиционным контрактом действий.
Следует ли Предприятию при определении инвестиционной стоимости квадратного метра жилой площади учитывать все платежи в город, а также будет ли считаться передача жилой площади, причитающейся городу согласно Инвестиционному контракту безвозмездной?
Предприятие интересует сложившаяся практика на сегодняшний день с учетом Постановления Правительства Москвы от 7 ноября 2006 г. за № 882-ПИ.
Ответ.
1. Следует ли Предприятию при определении инвестиционной стоимости квадратного метра жилой площади учитывать все платежи в город?
Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с законодательством.
При реализации инвестиционного контракта органы власти часто возлагают на инвестора-застройщика дополнительные обязанности (обременения). К их числу относятся и платежи в бюджет города на развитие инфраструктуры.
В Вашем случае организация согласно инвестиционному контракту безвозмездно передает в собственность города часть площадей построенного объекта или производит отчисления на развитие социальной и инженерной инфраструктуры города.
Отметим, что, несмотря на широкое распространение, термин «инвестиционная стоимость квадратного метра жилой площади» легально не определен.
Как правило, под инвестиционной себестоимостью квадратного метра понимаются все затраты компаниизастройщика, связанные с возведением объекта. При этом строительная себестоимость - лишь одна из составляющих в себестоимости объекта. Застройщики, кроме непосредственно расходов на строительство, вынуждены платить городу от трети до половины стоимости дома за предоставление права аренды участка, на котором ведется строительство, расходы на оплату строительства социальных учреждений в районе застройки, расходы на оплату кредитов, взятых под возведение объектов в банках.
Застройщики определяют себестоимость строительства объектов с учетом инвестиционной составляющей, куда входят доля города, процент по банковскому кредиту и др.
В договорах на долевое участие в финансировании строительства фиксируется сумма долевых взносов и соответствующее этой сумме количество жилой площади для каждого соинвестора. В процессе строительства в учете заказчика-застройщика формируются капитальные затраты и источники финансирования строительства в размере инвентарной стоимости жилого дома исходя из цены договора.
На основании п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Согласно п. 1 ст. 5 Закона цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
В ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве зафиксирована обязанность застройщика использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Другими словами, все получаемые от дольщиков деньги застройщик должен расходовать на оплату труда работников, осуществляющих контроль над деятельностью подрядной организации, оплату работы подрядчиков, осуществляющих непосредственное строительство объекта недвижимости, на преодоление административных барьеров, неизбежно возникающих при строительстве, и т.п.
В связи с обязанностью целевого использования денежных средств застройщики должны достаточно четко разграничивать расходы на строительство (создание) объекта и денежные средства на оплату услуг застройщика.
Учитывая, что Законом предписывается обязанность застройщика использовать полученные от инвесторов денежные средства по целевому назначению, а в случае превышения полученных средств над суммами, затраченными на строительство, - вернуть излишне полученные средства инвесторам, рекомендуем Вам прописать в инвестиционном договоре состав расходов, которые формируют фактические затраты на строительство. То есть в инвестиционном договоре должно быть указано, что, помимо фактических затрат, связанных со строительством объекта, инвестор оплачивает расходы, возникающие с различными обременениями, возникающими в связи с реализацией данного инвестиционного договора. Таким образом, будет сформирована инвестиционная стоимость строительства.
Как было указано выше, несмотря на использование в практике, механизм формирования инвестиционной стоимости одного квадратного метра жилой площади нормативно не определен. Инвестиционная себестоимость одного квадратного метра жилой площади выше его фактической себестоимости по данным заказчика-застройщика на стоимость жилой площади, передаваемой безвозмездно органам местного самоуправления.
Инвестиционную себестоимость одного квадратного метра площади можно исчислить как стоимость фактических капитальных затрат по исполнительному сводному сметному расчету, разделенная на общую площадь квартир жилого дома, за вычетом общей площади квартир, передаваемых органу местного самоуправления (если городу передается часть построенного объекта). Если городу подлежат уплате отчисления в бюджет на развитие инфраструктуры, то данные суммы подлежат включению в объем фактических капитальных затрат, связанных с возведением объекта.
Таким образом, в случае если инвестиционные контракты заказчиков-застройщиков имеют различные обременения (условие о выделении в строящемся объекте доли города и др.), финансирование доли города будет осуществляться за счет целевых взносов инвесторов через механизм установления инвестиционной стоимости квадратного метра, что учитывается в показателе «инвестиционная стоимость одного метра площади».
Отметим, что при ответе на данный вопрос мы исходили из содержания правоотношений между инвестором и застройщиком в рамках инвестиционного договора и не рассматривали порядок бухгалтерского и налогового учета строящегося объекта.
2. Будет ли считаться передача жилой площади, причитающейся городу согласно Инвестиционному контракту, безвозмездной?
На уровне федерального законодательства не предусмотрено публично-правовой обязанности организаций участвовать в строительстве объектов социальной и коммунальной сфер муниципальных образований.
Такая обязанность может возникнуть у хозяйствующих субъектов только на основании договора, заключенного на гражданско-правовых принципах равенства, автономии воли сторон, свободы договора.
Действия муниципального образования по предоставлению участков под строительство и оформление разрешений на его производство - публично-правовая обязанность.
На это прямо указано в ст. 6 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее - Закон № 154-ФЗ): «К публично-правовым обязанностям органов местного самоуправления отнесено обеспечение комплексного социально-экономического развития муниципального образования, создание условий для жилищного и социально-культурного строительства, обеспечение организации, содержания и развития муниципальных энерго-, газо-, тепло- и водоснабжения и канализации, благоустройства территорий».
При этом для надлежащего исполнения муниципальными образованиями указанных публично-правовых обязанностей законодательством о местном самоуправлении (п. 3 ст. 6 гл. 1 Закона № 154-ФЗ) и бюджетным законодательством предусматривается обеспечение экономической и финансовой самостоятельности муниципальных образований за счет средств соответствующих бюджетов, доходов от муниципальной собственности и иных законно установленных доходов.
Согласно п. 2 ст. 72 Закона РФ от 6 июля 1991 г. № 1550-1 «О местном самоуправлении в Российской Федерации» (далее - Закон РФ № 1550-1) для осуществления строительства и ремонта социальной и производственной инфраструктуры органы местного самоуправления могут, выступая в качестве заказчика, на основании гражданско-правового договора поручить хозяйствующим субъектам выполнить соответствующие работы или же заключить с ними договор долевого участия, который опять же является обычным гражданско-правовым договором. Также только на договорной основе органы местного самоуправления могут привлекать предприятия, учреждения, организации к работам по благоустройству территорий муниципальных образований (п. 5 ст. 73 Закона РФ № 1550-1).
Как правило, доля города по инвестиционному контракту определяется нормативным актом органа местного самоуправления и условиями инвестиционного контракта. При этом выдача разрешений на строительство производится только при условии несения застройщиком расходов на содержание городской инфраструктуры.
Определить характер расходов на передачу жилой площади, причитающейся городу, затруднительно в связи с тем, что можно ставить под сомнение наличие правовых оснований для таких обременении, как обязательное условие заключения инвестиционного договора, поскольку данные условия как обязательный
элемент инвестиционного договора не предусмотрены федеральным законодательством. Выпуск распорядительных документов Правительства Москвы о разрешении коммерческого жилищного строительства производится исключительно при условии предоставления застройщиком обязательств по обеспечению строительства необходимой социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры города за счет внебюджетных инвестиций (см. Постановление Правительства г. Москвы от 18 апреля 2006 г. № 268-ПП).
Предполагается, что обязанность участвовать в развитии инфраструктуры муниципальных образований, а также передача части квартир является условием реализации инвестиционного контракта и осуществляется на добровольной безвозмездной основе, что предусматривается условиями контракта.
Отсутствие встречных гражданско-правовых обязательств от органов местного самоуправления, осуществление которых поставлено в зависимость от участия застройщика в формировании городской инфраструктуры именно в силу законодательства, а не добровольного волеизъявления застройщика, приводит к тому, что передача городу имущества рассматривается как безвозмездная, несмотря на то что предусмотрена условиями инвестиционного договора.
Судебной практикой данная точка зрения подтверждается арбитражной практикой. Например, Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 20 декабря 2000 г. № Ф08-3632/2000 было признано недействительным условие договора об обязанности предпринимателя уплачивать на внебюджетный счет администрации города средства на развитие дорожной сети и благоустройство территорий. Также было указано на безвозмездный характер таких платежей и на отсутствие публично-правовой обязанности предпринимателя уплачивать какие-либо средства на развитие инфраструктур муниципального образования, так как это развитие находится в ведении органов местного самоуправления и обеспечивается за счет средств местного бюджета, формируемого из соответствующих источников.
Отметим, что данная точка зрения является небесспорной. В некоторых случаях арбитражные суды подтверждали право налогоплательщика учесть в целях налогообложения рассматриваемые затраты. При этом арбитражные суды не оценивали передачу городу объектов (платежей) с позиции возмездности или безвозмездности, а указывали, что обязанность по передаче городу части построенного объекта (платежей) предусмотрена условиями инвестиционного договора, а потому является экономически обоснованными затратами. То есть суды не применяют п. 16 ст. 270 НК РФ к исполнению застройщиком обременении в инвестиционных договорах, поскольку все эти обременения формируют себестоимость неделимого инвестиционного проекта, результаты которого на возмездной основе передаются инвесторам.
Так, ФАС Уральского округа (Постановление от 11 августа 2004 г. № Ф09-3218/04-АК) признал, что расходы на строительство квартир, передаваемых администрации города на развитие социального жилья, в целях налогообложения учтены правомерно.
В соответствии с договорами, заключенными между администрацией города и Муниципальным унитарным предприятием (далее - МУП), предприятие обязалось часть квартир в построенных им домах передавать на социальные нужды города. Инспекцией со ссылкой на п. 16 ст. 270 НК РФ не приняты затраты МУП на передаваемые администрации квартиры и не принят НДС, предъявленный в этой части к возмещению.
Суд удовлетворил требования налогоплательщика по следующим основаниям. Суд на основании имеющихся доказательств сделал вывод, что оспариваемые расходы на строительство передаваемых квартир связаны с выполнением налогаплательщиком его уставной деятельности - строительных работ, и фактически были обязательным платежом на развитие социального жилья. При этом суд отклонил ссылку налогового органа на безвозмездность передачи имущества.
ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 10 марта 2004 г. № А56-12566/03, признавая невозможность включения в себестоимость продукции определенной договором суммы, предназначенной для внесения в городской бюджет, обозначенной как «взнос на развитие городской инфраструктуры», четко указал на то, что указанные расходы носят капитальный характер и являются капитальными вложениями Общества.
Аналогичные налоговые споры были разрешены в пользу налогоплательщиков ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 12 ноября 2001 г. по делу № А56-12068/01 и ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 21 февраля 2005 г. по делу № Ф08-108/2004-33А.
В связи с отсутствием однозначного решения данного вопроса в случае, если застройщик будет учитывать расходы на развитие городской инфраструктуры для целей налогообложения, ему, очевидно, придется отстаивать свою позицию в суде.
Минфин России в своем Письме от 21 января 2005 г. № 03-03-01-04/1/19 указал, в частности, что законодательством РФ, а также Указаниями о порядке применения бюджетной классификации РФ платежи на развитие городской инфраструктуры не предусмотрены. А если организация осуществляет подобное перечисление, то оно отражается по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы» в составе внереализационных расходов, при этом для целей налогообложения прибыли указанные расходы не учитываются.
Но есть и другое Письмо Минфина России - от 29 ноября 2005 г. № 03-11-04/2/138 (в Письме речь идет об организации, применяющей УСН). В нем сделан совершенно противоположный вывод - если инвестиционными условиями строительства объекта недвижимости предусматривается перечисление в бюджет города федерального значения денежных средств на развитие городской инфраструктуры, указанные денежные средства должны включаться в первоначальную стоимость объекта основных средств.
Согласно Письму Минфина России от 26 августа 2005 г. № 03-03-04/2/53 расходы в виде компенсации застройщиком затрат, связанных с социальным и инженерно-техническим обустройством территории, подлежат включению в первоначальную стоимость основного средства. Данная позиция подтверждена и в Письме, выпущенном в текущем году, от 25 января 2006 г. № 03-03-04/1/57. Таким образом, следуя рекомендациям Минфина, бухгалтер должен включить эти расходы в первоначальную стоимость здания. Они будут уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль после ввода готового объекта в эксплуатацию в составе сумм амортизационных отчислений.
3. Предприятие интересует сложившаяся практика на сегодняшний день с учетом Постановления Правительства Москвы от 7 ноября 2006 г. за № 882-ПИ
Постановлением Правительства г. Москвы от 18 апреля 2006 г. № 268-ПП утверждена среднесрочная программа жилищного строительства в г. Москве на период 2006 - 2008 гг. и определены меры по ее реализации. В частности, определено, что привлечение застройщиков к реализации проектов жилищного строительства осуществляется в соответствии с действующим законодательством. Выпуск распорядительных документов Правительства Москвы о разрешении коммерческого жилищного строительства сверх объемов, предусмотренных для ввода жилья в рамках Среднесрочной программы, допускается исключительно при условии предоставления застройщиком обязательств по обеспечению строительства необходимой социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры города за счет внебюджетных инвестиций.
В ходе реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» уже принято немалое число нормативных документов, которые обеспечивают реализацию проекта.
Постановлением Правительства Москвы от 7 ноября 2006 г. № 882-ПП вводится в практику методика определения расчетного размера платежа г. Москве инвестором при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого назначения на территории г. Москвы. Методика предназначена для сопоставительного анализа затрат и возможных доходов г. Москвы при реализации инвестиционных проектов в области жилищного строительства, для анализа потенциальных коммерческих возможностей участков застройки и подготовки заключения по экономико-правовым параметрам реализации проекта. Данная методика оценивает расчетный размер платежа городу при строительстве жилья.
Таким образом, методика разработана в целях организации взаимодействия органов исполнительной власти и участников инвестиционной деятельности.
Утверждение данной методики обосновывает определение величины обременения инвестора и вносит своеобразное упорядочивание в установленную практику выдачи разрешений застройщикам на строительство коммерческого жилья при условии участия их в создании городской инфраструктуры за счет средств инвесторов. Данная методика не оказывает самостоятельного значения для квалификации обременении инвесторов, закрепляемых в инвестиционном договоре.
Эксперты газеты «Налоги»
