При заключении контракта Заказчик выставляет обязательным условием включение в договор подряда пункта о гарантийном удержании, т.е. осуществление окончательной оплаты выполненных работ, а это 10 % от стоимости объекта, после окончания гарантийного срока, который определен в 3 года. Справедливо ли это?
Ответ
В настоящий момент при заключении договоров строительного подряда гарантийное удержание стали часто использовать в качестве меры обеспечения исполнения Подрядчиками своих обязательств по договору. Таким образом, Заказчики стремятся покрыть возможные расходы на устранение недостатков работ, выполненных Подрядчиками. При отсутствии претензий к качеству работ в течение гарантийного срока или при своевременном устранении Подрядчиком недостатков Заказчик возвращает сумму гарантийного удержания. При этом условиями договоров строительного подряда могут быть предусмотрены различные сроки возврата Заказчиками гарантийного удержания:
- после истечения гарантийного срока на выполненные работы;
- после ввода объекта в эксплуатацию;
- после получения заключения о соответствии построенного объекта;
- иные сроки, установленные договором строительного подряда.
Гарантийное удержание не является залогом денежных средств, которые перечисляются государственному Заказчику победителем конкурсной процедуры до момента заключения контракта, а также не имеет ничего общего и с удержанием по ст. 359 ГК РФ.
Судебная практика по вопросу законности включения гарантийного удержания в условия договоров строительного подряда имеет две противоположные позиции:
1. Условие о гарантийном удержании является законным.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
Нормы ГК РФ не ограничивают право сторон договора строительного подряда на включение в договор условий о гарантийном удержании качества выполненных работ.
В соответствии со ст. 746 ГК РФ оплата выполненных Подрядчиком работ производится Заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. Таким образом, стороны договора строительного подряда вправе изменить порядок оплаты выполненных работ по своему усмотрению, в том числе предусмотрев его условиями гарантийного удержания, размер и порядок возврата которого определяются сторонами договора строительного подряда.
Более того, ст. 711, 721, 723, 754, 755 ГК РФ прямо указывают на обязанность Подрядчика обеспечить надлежащее качество выполненных работ и устанавливают ответственность Подрядчика за ненадлежащее качество таких работ.
Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Законодательство Российской Федерации предусматривает применение сторонами любых не запрещенных законом способов обеспечения исполнения обязательств, и, в связи с этим, отсутствуют основания для неприменения условий договора о гарантийном удержании.
2. Условие о гарантийном удержании является незаконным.
Ст. 359 ГК РФ говорит об удержании вещи, а не об исполнении обязательств по договору.
Согласно ст. 740 по договору строительного подряда Подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию Заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а Заказчик обязуется принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Таким образом, обязанность Заказчика оплатить стоимость работ обусловлена фактом выполнения работ и принятия их результатов Заказчиком. Закон не связывает возникновение обязанности Заказчика оплатить результаты работ с истечением гарантийного срока их эксплуатации.
Как вывод, можно сказать, что гарантийное удержание является одной из распространенных форм обеспечения исполнения обязательств по договорам строительного подряда и, в связи с этим, существует необходимость в законодательном закреплении данного правового механизма.
