В целях реализации работ по подготовке проектно-сметной документации по объекту к прохождению экспертизы просим пояснить, в какие главы сводного сметного расчета можно отнести следующие затраты:
1. Производство комплекса кадастровых и землеустроительных работ земельных участков.
2. Производство комплекса работ по изъятию и предоставлению земельных участков.
3. Производство комплекса работ по предоставлению во временное занятие земельных участков.
4. Проведение работ по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.
5. Расчет размера убытков при изъятии объектов недвижимости.
6. Проведение экспертизы заключений об убытках и отчетов об оценке.
7. Выполнение технической инвентаризации (составление технических планов на объекты строительства).
8. Производство комплекса работ по установлению публичного сервитута.
По указанным работам просим пояснить правомерность использования следующих нормативных баз, не включенных в Федеральный реестр сметных нормативов :
Кадастровые работы - Методика определения размера платы за проведение кадастровых работ федеральными государственными унитарными предприятиями, находящимися в ведении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в целях выдачи межевого плана, Минэкономразвития от 18.01.2012№14.
Ответ
В соответствии с частью 1 статьи 743 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс ) подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования.
Состав разделов проектной документации и требования к содержанию этих разделов установлены Положением о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года № 87 (далее - Положение).
Пунктом 31 Положения предусмотрено распределение средств на строительство линейных объектов капитального строительства в рамках сводного сметного расчета стоимости строительства, состоящего из предусмотренных пунктом 31 глав, в том числе из главы 1 "Подготовка территории строительства".
В соответствии с пунктом 4.78. Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004 ) в главу 1 "Подготовка территории строительства" включаются средства на работы и затраты, связанные с отводом и освоением застраиваемой территории.
В соответствии с пунктами 1 и 4 приложения № 6 к Методике "Рекомендации по определению размера отдельных видов затрат, учитываемых в главе 1 сводных сметных расчетов стоимости строительства" предусматривается включение в графы 7 и 8 сводного сметного расчета стоимости строительства средств на отвод земельного участка (изъятие его, предоставление и передачу в собственность или аренду, а также затрат по аренде земельного участка в период строительства, выдаче архитектурно- планировочных заданий и красных линий застройки, исходных данных, технических условий на проектирование и на проведение необходимых согласований по проектным решениям), которые определяются расчетом на основании конкретных данных по соответствующей стройке, а также средств навозмещение убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.
Порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлен Земельным кодексом Российской Федерации (от 25.10.2001 № 136-Ф3).
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи; договора аренды; договора безвозмездного пользования.
Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Плата за землю при изъятии (выкупе) земельного участка для строительства, в стоимости которого учтены кадастровые работы, также выплата земельного налога (арендной платы) в период строительства предусматриваются в главе 1 "Подготовка территории строительства" сводного сметного расчета стоимости строительства.
Согласно пункту 2.1 приложения 8 МДС 81-35.2004 затраты, связанные с компенсацией за сносимые строения и садово-огородные насаждения, посев, вспашку и другие сельскохозяйственные работы определяются на основе расчетов, исходя из положений постановления Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 № 262.
Компенсация стоимости сносимых (переносимых) строений, принадлежащих организациям и (или) физическим лицам, определяется в соответствии со статьей 24.19. Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 135- Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно п. 4.85 МДС 81-35.2004 в главу 9 "Прочие работы и затраты" сводного сметного расчета стоимости строительства рекомендуется включать средства на основные виды прочих работ и затрат в текущем уровне цен с использованием приложения № 8 к Методике. Для специфических условий строительства в главе 9 могут учитываться другие виды прочих затрат.
В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должны быть представлены документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.
К числу указанных документов согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 1 марта 2013 г. № 175 относится технический план, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Согласно статье 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации расходы, связанные с организацией и проведением публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования, несет физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения.
Одновременно сообщается, что в соответствии с пунктом 30 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года № 87, сметная документация на строительство объектов капитального строительства,, финансируемое полностью или частично с привлечением средств федерального бюджета, составляется с применением сметных нормативов, включенных в Федеральный реестр сметных нормативов , подлежащих применению при определении сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета.
При разработке сметной документации выбор той или иной расценки из действующих сметных нормативов осуществляется в соответствии с применяемой в проекте технологией производства работ и относится к компетенции заказчика строительства и организации, осуществляющей разработку проектной документации.
При этом выбор норм и расценок для применительного использования в сметной документации (при отсутствии прямых сметных нормативов) рекомендуется осуществлять с учетом максимального соответствия состава работ и ресурсов применяемого норматива условиям производства работ, предусмотренным проектом.
Сметная документация подлежит проверке достоверности в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 18.05.2009 № 427 "О порядке проведения проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета", в т. ч. проверке достоверности определения размера убытков при изъятии объектов недвижимости.
В соответствии с п. 2.15 МДС 81-35.2004 , в случаях, когда в действующих сметных нормативах отсутствуют необходимые сметные нормативы или технология и потребность в ресурсах существенно отличаются от предусмотренных в действующих сметных нормативах, возможна разработка проектов сметных нормативов.
Порядок разработки и утверждения нормативов, подлежащих применению при определении сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета, регламентирован приказом Госстроя от 4 декабря 2012 года № 75/ГС .
