Объект незавершенного строительства

Что такое объект незавершенного строительства.

Ситуации, когда завершить строительство не удается по каким-либо причинам, не редки. Как правило, причиной этому служит недостаток финансовых средств, выделяемых инвесторами или заказчиками. Вследствие чего, в целях исполнения всех финансовых обязательств, может возникнуть крайняя необходимость реализации объекта, но уже не в качестве набора строительных материалов, а именно в качестве объекта недвижимости, что может значительно увеличить его стоимость.

Не редки также случаи, когда подобные ситуации являются предметом судебного разбирательства уже на стадии регистрации права собственности на данный объект.  Но определение правового статуса недостроенного здания представляется непростым процессом, так как на данный момент в нашей стране не существует установленного на уровне закона определения объектам незавершенного строительства. Единственным документом, причем неопубликованным, дающим определение данным объектам, можно считать Временное положение от 06.04.1994 N ФБ-8. В нем выделяются два признака данных объектов: истечение сроков строительства и приостановка строительства в связи с отсутствием финансовых и (или) материально-технических средств.

Консервация объекта незавершенного строительства

Иногда консервация таких объектов, то есть документально и технически правильно оформленная приостановка строительства, является единственным способом уменьшения убытков от продолжения строительства. Решение о консервации должен принимать непосредственно заказчик (инвестор), оформляя его приказом с указанными сроками проведения инвентаризации объекта и разработки документации, необходимой для консервации. После принятия решения заказчик обязан сообщить об этом подрядчику и, совместно с ним, приступать непосредственно к консервации.

Затем необходимо создание инвентаризационной комиссии, в состав которой включаются представители заказчика, подрядчиков, проектной организации. Данная комиссия необходима для составления объективных инвентаризационных описей с указанием в них:

• Наименования объекта;
• Обозначения его элементов;
• Определения стадии готовности строительно-монтажных работ по данному объекту.

Для документального оформления данной процедуры необходимо подписание в течение месяца субъектами договора подряда Акта о приостановлении строительства, форма (КС-17) которого утверждена Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 11 ноября 1999 года №100. Данный акт содержит информацию о сметной стоимости работ; определение выполненных работ; размер затрат, понесенных застройщиком, а также размер затрат, связанных с консервацией. На основании этого акта проектной организацией разрабатывается смета консервации и охраны объекта.

Оценка объекта незавершенного строительства

Такая процедура, как оценка объекта незавершенного строительства, несет несколько функций:

• Постановка на баланс данного объекта;
• Определение и фиксация рыночной стоимости объекта на определенную дату;
• Принятие решение о дальнейшей судьбе объекта;
• Определение вариантов наиболее эффективного использования земли, на которой ведется (велось) строительство.

Оценка должна производиться в соответствии с классификацией объектов недвижимости по признакам:

• Общественных зданий и сооружений;
• Жилых зданий;
• Зданий  и сооружений производственного назначения.

Кроме того, влиятельными факторами при оценке объектов незавершенного строительства являются:

• Изучение, проработка и определение вариантов наиболее эффективной эксплуатации земли или самого объекта, с точки зрения доходности;
• Величина затрат, необходимых для завершения строительно-монтажных работ;
• Определение степени завершенности строительства;
• Определение степени физического и функционального износа;
• Определение возможности доработки объекта с целью изменения его функционального назначения.

Ввиду невозможности проведения сравнительной оценки объектов незавершенного строительства, основным методом её является составление смет, что само по себе может существенно повлиять на конечную стоимость здания или сооружения. Данная деятельность, а также списки необходимых для оценки документов, отражены в  международных договорах РФ, ФЗ № 135 от 29.07.98г., а также в других нормативно-правовых актах, относящихся к оценочной деятельности.

Как продать объект незавершенного строительства

В случае продажи данного объекта продавец должен иметь зарегистрированное право собственности на него, так как с 1.01.2005 г. объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимости с распространением на них того же правового режима, что и для завершенных объектов. То есть, данное право собственности устанавливается на основании:

• Свидетельства о праве собственности на земельный участок;
• Разрешения на строительство;
• Проектно-сметной документации;
• Акта о приостановлении строительства с описанием объекта.

Кроме того, данный объект должен удовлетворять следующим требованиям:

• Объект возводился застройщиком для себя, с целью приобретения права собственности;
• Объект не должен являться предметом договора подряда;
• Обязательно наличие необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства именно как с объектом недвижимости.

Следовательно, если строительство выполнялось по заказу третьих лиц с привлечением их средств, то право заказчика на данный объект зарегистрировать невозможно, равно как и заключить любую сделку с таким объектом.